Eksmisja stanowi jedno z najbardziej, jak nie najbardziej drastyczne narzędzie w stosunkach najmu. Pozbawienie miejsca zamieszkania uderza w podstawowy wymiar stabilności życiowej. Dlatego też jest to rozwiązanie ostateczne. Z tego powodu ustawodawca wprowadził liczne zabezpieczenia mające na celu chronić lokatorów. Aksjologicznej podstawy tych rozwiązań należy upatrywać w zasadzie poszanowania godności człowieka.
Pierwszym sposobem na uniknięcie eksmisji będzie podjęcie obrony na etapie postępowania sądowego. O eksmisji bowiem każdorazowo orzeka sąd. Niedopuszczalna jest samodzielna eksmisja przez właściciela lokalu. Tym samym, osoba zainteresowana eksmitowaniem lokatora musi go pozwać. Po wniesieniu pozwu o eksmisję, sąd doręczy pozwanemu jego odpis co stworzy możliwość podjęcia obrony przeciwko roszczeniu właściciela i przedstawienia stosownej argumentacji w tym zakresie.
Sytuacja komplikuje się, jeżeli nie podejmiemy obrony na etapie sądowym, a sprawa trafi do egzekucji komorniczej. Niemniej, nie wszystko stracone. Koniecznym jest bowiem zapewnienie dłużnikowi lokalu zastępczego. Kwestię tę uregulowano w art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, a także rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.
Jeżeli eksmitowany lokator nie ma innego lokalu, do którego należy go przenieść, wówczas komornik występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli zaś dłużnikowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik niezwłocznie występuje z wnioskiem o wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, do której dłużnik zostanie usunięty. Wniosek z tego jest następujący – nie można doprowadzić do sytuacji, w której eksmitowany lokator zostanie pozbawiony dachu nad głową.
Kolejną instytucją zapewniającą ochronę jest tzw. okres ochronny określony w art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którego treścią: Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Od powyższej reguły ustawodawca przewidział dwa wyjątki jakimi są: stosowanie przemocy w rodzinie oraz gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. W tych sytuacjach art. 16 cyt. wyżej ustawy nie ochroni lokatorów.
Kolejnym narzędziem chroniącym przed eksmisją, jest przyznanie określonym podmiotom szczególnej ochrony ze względu na ich sytuację. Tutaj należy odnieść się do regulacji zawartej w art. 14 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
(…)
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
3) obłożnie chorego,
4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.”
Tym samym, jeśli sąd stwierdzi w wyroku, że eksmitowany lokator ma prawo do lokalu socjalnego, to wynajmujący właściciel musi poczekać do czasu wydania takiego lokalu przez gminę. To z kolei stanowi przesłankę do zawieszenia postępowania egzekucyjnego.
Należy również wspomnieć o tym co najczęściej jest w tego rodzaju sprawach pomijane, a czym jest dialog. Właściciele mieszkań często obawiają się długotrwałych zaległości, jednak ugodowe rozwiązania pozwalają im utrzymać stałego najemcę, uniknąć kosztów sądowych i zapewnić większą stabilność oraz przewidywalność. Najemcy natomiast zyskują szansę na wyjście z kryzysu bez obawy przed utratą domu.
A jak wypada Polska na tle innych Państw pod kątem procedury eksmisji? Różne państwa przyjmują odmienne podejścia do ochrony lokatorów i samej eksmisji. Polska plasuje się pośrodku oferując szeroką ochronę proceduralną, ale jednocześnie zmaga się z problemem braku dostępnych lokali socjalnych. W wielu krajach europejskich standard ochrony jest podobny, choć realizowany innymi narzędziami. Z kolei państwa anglosaskie często stawiają na większą swobodę właściciela, ale przy silniejszej interwencji socjalnej.
Przykładowo w Niemczech lokator ma bardzo silną pozycję. Prawo niemieckie wymaga szczegółowo uzasadnionej przyczyny wypowiedzenia najmu. Podobnie jak w Polsce, eksmisja wymaga uzyskania orzeczenia sądowego, a następnie tytułu wykonawczego. W praktyce jednak najemcy mają szeroką możliwość kwestionowania wypowiedzenia, a sądy często badają nie tylko formalną, ale i społeczną zasadność żądania właściciela. Co więcej, jednostki samorządu terytorialnego na terenie Niemiec zapewniają rozbudowany system mieszkań socjalnych i dopłat, co z kolei jest mankamentem systemu polskiego.
Francja łączy silną ochronę lokatorów i tzw. trêve hivernale, czyli „zawieszenie zimowe”, kiedy eksmisji nie można wykonać (zwykle od 1 listopada do 31 marca). Rozwiązanie to znalazło swoje odzwierciedlenie również w prawie polskim, co opisano powyżej. Co więcej, sędzia może orzec nawet odroczenie wykonania eksmisji w zależności od sytuacji rodziny. Ponownie, silnie rozwinięta jest polityka mieszkaniowa państwa obejmująca dopłaty do czynszu oraz szeroki dostęp do mieszkań socjalnych.
W Wielkiej Brytanii system oparty jest na bardziej liberalnym modelu tj. właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny (tzw. Section 21). Jednocześnie władze lokalne mają silny obowiązek przeciwdziałania bezdomności i zapewnienia tymczasowego schronienia rodzinom. Procedura eksmisyjna przebiega szybko.
Z kolei model amerykański jest zróżnicowany, gdyż przepisy różnią się między poszczególnymi stanami, choć dalej stawia na prymat ochrony własności. W wielu jurysdykcjach właściciel może stosunkowo łatwo rozwiązać umowę, a postępowania są szybkie (tzw. eviction courts). Ochrona lokatora jest znacznie bardziej ograniczona niż w Europie. Duże miasta (m.in. Nowy Jork, San Francisco) wprowadziły jednak lokalne przepisy wzmacniające najemców: np. prawo do adwokata w sprawach eksmisyjnych czy kontrolę czynszów.
W porównaniu z innymi państwami Polska oferuje silną, zbliżoną do francuskiej i niemieckiej ochronę prawną lokatorów opartą na zakazie eksmisji „na bruk”, obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego i konieczności przeprowadzenia pełnej procedury sądowej. Jednak w praktyce skuteczność tych gwarancji osłabiają ograniczone zasoby mieszkaniowe gmin. Kraje Europy Zachodniej realizują podobne założenia bardziej konsekwentnie dzięki rozbudowanej polityce mieszkaniowej, podczas gdy systemy anglosaskie kładą większy nacisk na szybkość postępowań i uprawnienia właściciela, równoważąc to szerszym wsparciem socjalnym po eksmisji. W efekcie Polska lokuje się pośrodku z ambitnym modelem ochronnym i jednocześnie problemami w jego praktycznym wdrażaniu.
Podsumowując, eksmisja jest obwarowana mechanizmami ochronnymi po to, aby nikt nie został bez schronienia. Człowiek tracący mieszkanie nie powinien być wykluczony. Potrzebuje wsparcia, zrozumienia i czasu na wyjście z kryzysu. Eksmisja nie może być wyrokiem skazującym na bezdomność. Powinna być ostatecznością, której towarzyszy odpowiedzialność państwa, samorządu i społeczeństwa za tych, którzy nie mają gdzie się podziać.